Minha Casa, Minha Vida: compra de usados dispara e preocupa setor de construção; entenda

Joseilton tonyjulho 3, 2025

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O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) se tornou o principal motor do mercado imobiliário brasileiro e o grande responsável por impulsionar projetos de moradia no setor de construção civil.

Números recentes escancaram a importância dos financiamentos pelo MCMV para a atividade. No primeiro trimestre deste ano, praticamente metade dos empreendimentos lançados e de venda de imóveis novos contaram com os incentivos do programa.

Essa dependência, no entanto, acende um alerta no setor de construção civil — especialmente diante do aumento nos financiamentos de imóveis usados dentro do MCMV. Em geral, construtoras defendem regras que priorizem os novos, com o intuito de aquecer o setor. (entenda abaixo)

Os dados acima consideram contratos feitos com base em recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) — principal fonte do MCMV. Portanto, compõem o histórico do programa desde 2011, conforme disponibilização de números pelo Ministério das Cidades.

“O forte aumento na contratação de usados entre 2023 e 2024 levou a uma pressão pelo setor de construção”, diz Ana Maria Castelo, do FGV Ibre. “Com isso, o governo fez alterações olhando, principalmente, para a faixa 3 do programa.”

Ela se refere à publicação de uma instrução normativa pelo governo federal, em agosto de 2024, com alterações nas condições de financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS.

O texto estabeleceu uma redução no valor máximo permitido para financiamento de imóveis usados na faixa 3, de R$ 350 mil para os atuais R$ 270 mil. Além disso, exigiu um valor de entrada maior de compradores. (leia mais abaixo)

Ana Maria lembra que um dos principais argumentos das construtoras contra os usados é de que imóveis novos impulsionam a atividade econômica e geram empregos, fomentando também o FGTS. A pressão do setor, acrescenta ela, vem justamente em meio ao “cobertor curto” do fundo, cujo recurso é “escasso e disputado”.

As mudanças, portanto, foram no sentido de diminuir os valores dos imóveis usados e aumentar o percentual de entrada que a pessoa precisa pagar”, diz.

Procurada pelo g1, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) diz que compreende que os usados são uma alternativa válida em locais com carência de oferta de novos empreendimentos ou onde a capacidade instalada da construção civil ainda é limitada.

Afirma, no entanto, que a prioridade estrutural do MCMV deve permanecer na produção de moradias novas, responsáveis por “ativar diretamente a cadeia produtiva da construção civil”, com mão de obra “essencial para a retroalimentação do FGTS”.

“Já a aquisição de imóveis usados, embora relevante em determinados nichos, não gera postos de trabalho diretos, nem contribui para a sustentabilidade do fundo”, argumenta.

Unidades habitacionais do Residencial Parque da Lagoa, do Minha Casa, Minha Vida, em Maceió (AL). — Foto: Ricardo Stuckert/PR

Veja as regras em vigor

O comprador deve atender a determinados critérios para se qualificar ao financiamento. Nesse sentido, uma norma publicada pelo governo em 2024 limitou o acesso de parte da classe média à compra de imóveis usados por meio do programa.

Alterações recentes, porém, voltaram a dar certo fôlego ao mercado de usados dentro do MCMV.

Em 5 de maio, o governo criou a faixa 4, com possibilidade de compra de usados para famílias com salários até R$ 12 mil.
Além disso, facilitou o acesso para a faixa 3 do programa. (entenda abaixo)

Para financiar imóveis usados no programa habitacional, a Caixa Econômica Federal — responsável pela operação do MCMV — segue o mesmo modelo de faixas de renda aplicado aos imóveis novos. Há, no entanto, algumas diferenças.

Veja quais são as principais normas em vigor:

Raio-x do programa Minha Casa, Minha Vida para imóveis usados — Foto: Arte/g1

Conforme as normas do programa, são consideradas casas ou apartamentos novos aqueles com o documento “habite-se” (expedido pela prefeitura local) de até 180 dias. Após esse prazo, portanto, o imóvel é considerado usado.

As exigências para ter acesso ao financiamento de imóveis usados são as mesmas aplicadas aos imóveis novos, segundo a Caixa.

Entre os critérios, estão:

Não possuir outro imóvel no município onde deseja comprar;
Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos;
e ter capacidade de pagamento.

Taxas mais baixas

O MCMV oferece subsídios e juros que variam de 4% a 8,16% ao ano nas três primeiras faixas do programa, a depender da região do país. Em maio deste ano, também foi criada a faixa 4, com juros a 10% para pessoas com salários de até R$ 12 mil.

Ao oferecer taxas mais baixas do que as praticadas pelo mercado, o programa habitacional se tornou uma importante alternativa em meio ao encarecimento do crédito, conform e já mostrou o g1.

Hoje, o financiamento imobiliário tradicional está em torno de 12%. O custo é puxado pela Selic, a taxa básica de juros do país, atualmente em 15% ao ano — maior patamar em 20 anos — e sem previsão de queda.

Mudanças em 2025

As restrições de 2024, porém, foram suavizadas neste ano. Apesar de o valor limite para a compra de usados seguir abaixo dos novos — o que, na prática, reduz opções a esse público —, as novas regras diminuíram o valor mínimo necessário para a entrada do imóvel para a faixa 3, que passaram:

de 50% para 35% nas regiões Sul e Sudeste;
e de 30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.

Veja exemplos, tomando como base um imóvel de R$ 270 mil (limite para os usados):

Regiões Sul e Sudeste:

ANTES, era exigida uma entrada de, ao menos, R$ 135 mil (50% do valor do imóvel).
AGORA, é exigida uma entrada de, ao menos, R$ 94,5 mil (35% do valor do imóvel).

Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:

ANTES, era exigida uma entrada de, ao menos, R$ 81 mil (30% do valor do imóvel).
AGORA, é exigida uma entrada de, ao menos, R$ 54 mil (20% do valor do imóvel).

Para o presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas, as mudanças vão dar “algum impulso” ao mercado de usados.

“Não é uma mudança tão expressiva, mas toda melhoria no mercado de crédito é vista com bons olhos”, diz. “É complexo para o comprador equacionar a questão da renda, prestações e valor de entrada a ser pago. (…) De qualquer maneira, já é um sinal de alento.”

As outras faixas não tiveram alterações. Segundo a Caixa, a principal diferença entre usados e novos está justamente na faixa 3, que tem o valor máximo do imóvel mais baixo.

“Para as demais faixas, os critérios de valor de imóvel seguem os mesmos parâmetros, com variações conforme o município. Já os valores de cota de financiamento de imóveis usados variam”, informou o banco.

Otimismo do setor

De maneira geral, o mercado recebeu com ânimo as novidades no programa. A CBIC disse estar otimista de que o setor imobiliário irá se manter em um “patamar elevado ao longo de 2025, especialmente com a consolidação da faixa 4” do programa.

O ânimo vem mesmo diante da retração de 5,5% na oferta geral de imóveis no primeiro trimestre deste ano em comparação com os três últimos meses de 2024. Segundo a CBIC, o dado reflete uma combinação entre aumento nas vendas e redução no ritmo de lançamentos fora do MCMV.

“Mesmo assim, o setor opera com estoque equilibrado, suficiente para atender à demanda pelos próximos oito meses, caso não haja novos lançamentos”, diz o vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC e presidente da Comissão de Indústria Imobiliária da entidade, Ely Wertheim.

Alfredo Freitas, da ABMI, reconhece que as restrições para a faixa 3 no ano passado dificultaram o acesso a usados por uma parcela da classe média da população.

Ele reforça, por outro lado, que o mercado está “muito otimista” com as novas mudanças no programa, especialmente com a criação da faixa 4, para famílias com renda de até R$ 12 mil.

“Os juros a 10% para imóveis de até R$ 500 mil criaram boas perspectivas para o mercado, que está vendo a medida como muito importante”, diz, ao reforçar que as taxas praticadas pelo mercado já chegam a superar os 12%.

“O efeito multiplicador que representa a ingestão de recursos na economia também deve gerar mais atratividade para os imóveis usados”, conclui.