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O ambiente de crise econômica no Brasil — com inflação e juros altos — está começando a esgarçar a lei dos distratos, criada há três anos e meio para definir regras claras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta.

A situação preocupa incorporadoras, que veem o risco de se estimular as rescisões, gerar prejuízos e criar um clima de insegurança para investimentos em novos projetos.

A lei dos distratos surgiu depois que os cancelamentos de vendas explodiram a partir de 2014, quando o país entrou em recessão. Na época, não havia regras para essa situação, e as decisões judiciais obrigavam as empresas a devolverem 75% do valor pago pelos consumidores. As incorporadoras perderam dinheiro, deixaram prédios inacabados e amargaram anos com resultados negativos.

Com a lei, ficou estabelecida a retenção de 50% do valor pago pelo consumidor até o momento da rescisão. Também foi definido que não haverá devolução da taxa de corretagem, de cerca de 5% do valor do imóvel. Outro ponto importante: as incorporadoras ficaram autorizadas a devolver o dinheiro só depois de entregarem o imóvel e receberem o habite-se, de modo a evitar que ficassem sem dinheiro para terminar a obra.

Agora, o cenário é diferente. O mercado imobiliário está entrando numa fase de intensificação do término de obras após dois anos de recordes de vendas. E quem fechou a compra de um apartamento na planta tempos atrás está com mais dificuldades para obter o crédito imobiliário porque os juros dos financiamentos subiram.

Ou seja, o caldeirão reuniu os ingredientes para os distratos voltarem a subir. “Acho que vai ter mais pedidos de distrato nos próximos meses”, alerta o sócio do escritório VBD Advogados e consultor jurídico de Secovi e Sinduscon, Olivar Vitale.

Os sócios Pedro Serpa e Daniel Gomes, do escritório SIDC Advogados, especializado em direito imobiliário, relatam que estão notando um aumento nas demandas por processos relacionados a distratos e que já esbarraram com decisões judiciais baixando as multas previstas em contrato. Segundo eles, a Lei 13.786 deixou brecha para que os valores sejam alvos de contestação nos tribunais. “O juiz tem a discricionalidade para reduzir a multa. Isso tira o caráter de segurança e previsibilidade que era esperado na construção da lei”, diz Gomes.

Os sócios acrescentam que esse tipo de brecha pode até criar situações em que o consumidor que esteja em dificuldades financeiras veja o distrato como uma boa solução, já que oferece a chance de recuperar mais de 50% do valor pago acrescido da correção monetária por INCC ou IGP-M. “Com a inflação e os juros em alta, optar pelo distrato pode ser até um negócio atrativo”, observa Serpa.

Na visão do advogado Marcelo Tapai, sócio do escritório Tapai Advogados, voltado a consumidores, é natural que haja flexibilização dos termos contratuais, pois é sabido que o juiz pode interferir quando vê desequilíbrio em alguma das partes.

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